土地・家屋の評価のしくみ

最終更新日 2015年10月21日

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土地の評価のしくみ

固定資産評価基準に基づいて、売買実例価額を基に算定した正常売買価格を基礎として、地目別に定められた評価方法により評価します。

地目

地目は、宅地、田及び畑(あわせて農地といいます。)、鉱泉地、池沼、山林、牧場、原野並びに雑種地をいいます。
固定資産税の評価上の地目は、土地登記簿上の地目にかかわりなく、その年の1月1日(賦課期日)の現況の地目によります。

地目別の評価方法

宅地の評価方法(その他宅地評価法の場合)

状況の類似する地区ごとに標準宅地を選定し、その適正な時価(地価公示価格等の7割を目途)に比準して、各筆を評価します。

農地、山林の評価方法

状況の類似する地区ごとに、標準的な田、畑、山林を選定し、その適正な時価(その算定の基礎となる売買実例価額に宅地見込地としての要素等があれば、それに相当する価額を控除した価格)に比準して各筆を評価します。

牧場、原野、雑種地等の評価方法

売買実例価額や付近の土地の評価額に基づく方法等により評価します。

地積

課税上の面積(地積)は、原則として登記簿に登録されている地積によります。

家屋の評価のしくみ

固定資産評価基準によって、再建築価格を基礎に評価します。

新築家屋の評価

評価額 = 再建築価格 × 経年減点補正率

再建築価格とは、評価の対象となった家屋と同一のものを、評価の時点においてその場所に新築するものとした場合に必要とされる建築費です。
経年減点補正率とは、家屋の建築後の年数の経過によって生ずる損耗の状況による減価を表したものです。

新築家屋以外の家屋(在来分家屋)の評価

在来分家屋については、基準年度(3年ごと)に評価替えが行われます。(平成27年度は基準年度です。)

評価額 = 再建築価格(注釈1)× 経年減点補正率

ただし、上記算式により算出された評価額が前年度の価額を超える場合には、前年度の価額に据え置かれます。(なお、増改築または損壊等がある家屋については、これらを考慮して再評価されます。)

(注釈1)在来分家屋の再建築価格は、以下の式によって求められます。

再建築価格 = 基準年度の前年度の再建築価格 × 再建築費評点補正率(注釈2)

(注釈2)再建築費評点補正率とは、前回の評価替えから3年間の建築物価の変動を反映した率です。

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